Po Novém roce se objevilo velké množství dotazů týkajících se předkupního práva. Současně s tím se objevuje velké množství příspěvků nejrůznějších „odborníků“, kteří v celé věci bohužel vytváří spíše větší zmatek. Pro naše klienty a pro ty z Vás, které toto téma zajímá, jsme sestavili, jak doufám, srozumitelný příspěvek, který řeší to podstatné z problematiky předkupního práva spoluvlastníků.

Co je to předkupní právo? Předkupní právo představuje právo oprávněné osoby (zákon ji označuje termínem „předkupník“), aby jí povinná osoba (dlužník) nabídla určitou věc (např. podíl na nemovitosti) v případě, že tuto věc chce povinná osoba převést na někoho třetího (tuto třetí osobu zákon označuje jako „koupěchtivý“). Známe různé druhy předkupního práva. Předkupní právo se dělí zejména podle svého vzniku na předkupní právo zákonné a smluvní. Zákonné předkupní právo zakládá sám zákon, není k jeho vzniku nutná smlouva (nejvýznamnější je předkupní právo spoluvlastníků). Smluvní předkupní právo si mohou účastníci mezi sebou sjednat smlouvou a bude na nich, za jakých podmínek se uplatní a co bude jeho obsahem (předkupní právo si může sjednat např. nájemce s vlastníkem pronajímaného bytu).

V čem spočívá změna účinná od 1.1. 2018? Od Nového roku došlo ke znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti. Jde o obnovení institutu, který dlouhou dobu platil v rámci „starého“ občanského zákoníku a byl zrušen „novým“ občanským zákoníkem k 31.12.2013. Po čtyřech letech se k němu však opět vracíme. Pokud tedy hodlá spoluvlastník převést na jiného svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti, a to i bezúplatně, mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo. Výjimku tvoří převod osobě blízké. Nejde tak o nic převratného, co by náš právní řád neznal.

Jak se liší nová právní úprava od té dřívější? Jak jsme uvedli výše, předkupní právo spoluvlastníků v našem právu platilo již v minulosti a bylo zrušeno k 31.12. 2013. Nová právní úprava vychází ze stejných základů, ale určité odlišnosti zde jsou. Nejpodstatnější změnou je okamžik, kdy povinná osoba musí učinit nabídku předkupníkovi. Podle dřívější právní úpravy, která nevyžadovala znalost koupěchtivého, mohla povinná osoba nabídku učinit ještě před uzavřením kupní smlouvy s koupěchtivým, resp. dokonce ještě předtím, než se koupěchtivý našel. Současná právní úprava je v tomto ohledu jiná. Podle ustanovení § 2147 odst. 1 občanského zákoníku se při nabídce vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídku na využití předkupního práva je tak vůči předkupníkovi nutno učinit až teprve v momentě, když dojde k uzavření kupní smlouvy se zájemcem (koupěchtivým), kterého si vlastník opatřil. Vlastník uzavírá se svým zájemcem kupní smlouvu, která obsahuje ujednání, které činí účinnost této smlouvy závislou na tom, jak se následně rozhodne předkupník. Každopádně předkupníkovi by měl nabídku v rámci předkupního práva učinit teprve ve chvíli, kdy má již uzavřenou kupní smlouvu se zájemcem. Obsahem nabídky je pak ohlášení obsahu uzavřené kupní smlouvy. Prodlužuje se rovněž lhůta poskytnutá zákonem předkupníkovi k přijetí nabídky ze dvou na tři měsíce. Výraznou změnou je možnost předkupníka vzdát se předkupního práva s účinky pro své právní nástupce prostřednictvím zápisu vzdání se předkupního práva do katastru nemovitostí. Přestože určitých změn právní úprava doznala, bude pro ní nadále využitelná nezanedbatelná část judikatury, kterou soudní praxe přinesla v minulosti.

Co když nabídku učiním před uzavřením kupní smlouvy? Nikdo nezakazuje, abyste tuto otázku řešili s předkupníkem předem. Ale pozor, před uzavřením kupní smlouvy nepůjde o řádnou a platnou nabídku ve smyslu zákona. Pokud tedy výsledkem Vašeho jednání s předkupníkem nebude jeho výslovné vzdání se předkupního práva, musíte učinit nabídku znovu po uzavření kupní smlouvy s koupěchtivým. V opačném případě by bylo jeho předkupní právo porušeno.

Co se stane, když nabídku neučiním? Zákonné předkupní právo spoluvlastníků je tzv. věcným předkupním právem. To je stejné jako v minulosti. To mj. znamená, že předkupník se může domáhat po osobě koupěchtivého, aby mu podíl prodal za stejných podmínek, za jakých ho koupil! Pozor, v tomto ohledu jsou současné diskuze často zavádějící a chybné. Objevují se názory, že předkupník se může domáhat pouze náhrady škody apod. Není tomu tak, bohužel následky jsou dalekosáhlejší a především mohou postihnout i kupujícího, který přijde o nemovitost a kterému může vzniknout škoda de facto nepředvídatelného rozsahu. Rady typu, že např. předkupní právo u spoluvlastněné přístupové cesty nemá smysl řešit, jsou vysloveně hazardující.

Může se předkupník svého práva předem vzdát? Může. Je navíc možné, aby se předkupního práva vzdal i dříve, než mu nabídku prodávající učiní. V tomto ohledu tak jednání s předkupníkem ještě před uzavřením kupní smlouvy může vést k řešení, kdy se předkupník vzdá svého práva. Může tak učinit pro jeden konkrétní případ nebo dokonce i do budoucna s účinností pro své právní nástupce. Pro druhý případ je nutný zápis do katastru nemovitostí. Pozor ale, náš občanský zákoník nezná pořekadlo „kdo mlčí, tak souhlasí“. Pokud oslovíte předkupníka před uzavřením kupní smlouvy, a on nereaguje, nelze jeho mlčení chápat za vzdání se předkupního práva! V takovém případě je nutné učinit řádnou nabídku po uzavření kupní smlouvy s kupujícím. Vzdání se předkupního práva požadujte vždy v písemné formě.

Jak dlouho musím čekat na vyjádření předkupníka? Předkupník je povinen u nemovitostí nabídku přijmout do tří měsíců od dojití nabídky. Nabídku čiňte prokazatelným způsobem, nejlépe poštou doporučeným dopisem s dodejkou. Lhůta se počítá ode dne, kdy se zásilka dostane do sféry ovládané předkupníkem, tj. dnem, kdy byl poštovním doručovatelem vyrozuměn o uložení zásilky na poště nebo samozřejmě dnem doručení, pokud si zásilku adresát převezme hned.

Do kdy musí předkupník uhradit kupní cenu? Zákon stanoví lhůtu tří měsíců od nabídky. Nicméně v případě, že podle uzavřené kupní smlouvy má kupující možnost zaplatit později nebo ve splátkách, musí být taková výhoda poskytnuta i předkupníkovi, pokud složí dostatečnou jistotu (v penězích, poskytnutím zástavy apod.). V případě, že předkupník nabídku sice přijme, ale včas ve stanovené lhůtě neuhradí kupní cenu, jeho právo zaniká. Není nutné mu poskytovat nějakou dodatečnou lhůtu.

Co se stane, když se změní podmínky uzavřené kupní smlouvy (např. dodatkem) mezi prodávajícím a kupujícím potom, co prodávající učinil nabídku předkupníkovi? Nová právní úprava je svázanější, než ta původní a vychází se z toho, že předkupník uzavírá smlouvu s prodávajícím zásadně za stejných podmínek, za jakých byla dohodnuta s koupěchtivým. Pokud by tedy došlo ke změně uzavřené kupní smlouvy, a to v zásadě k jakékoliv změně, je nutná nová nabídka. V opačném případě by bylo porušeno předkupní právo předkupníka.